BofA, faiz baskısı ve kira artışı yeniden ayarlanırken perakende GYO görünümlerini yeniden şekillendiriyor
Investing.com — BofA Global Research, faiz kaynaklı değerleme baskıları ve revize edilmiş kira artışı beklentilerini gerekçe göstererek Shaftesbury Capital Plc, Unibail-Rodamco-Westfield ve Carmila için görünümlerini revize etti.
Salı tarihli not, perakende gayrimenkul sektöründe yeniden ayarlanmış fiyat hedeflerini, kazanç tahminlerini ve kapitalizasyon oranı varsayımlarını ortaya koydu.
Covent Garden’ın arkasındaki Londra odaklı perakende mülk sahibi Shaftesbury Capital Plc, “nötr”den “düşük performans” olarak düşürüldü. Yeni fiyat hedefi 155p’den %10 düşüşle 140p olarak belirlendi.
BofA şöyle dedi: “Çıkış kapitalizasyon oranımızı 20 baz puan artırarak %4,3’e çıkarıyoruz (1H25’teki %3,8 ile karşılaştırıldığında)… [ve] İngiltere risksiz oranımızı %4,5’e yükseltiyoruz (öncekine göre +50 baz puan), bu da SHC için 45 baz puan daha yüksek WACC ile sonuçlanıyor.”
Bu değişiklikler “%3 daha düşük NAV tahminlerine” yol açtı. Aracı kurum, Shaftesbury’nin “kapsamamızdaki en yüksek büyüme oranına sahip perakende mülk sahibi olduğu” görüşünü korurken, “talep edilen kazanç çarpanı” ile birlikte değerlendirdi.
Düzeltilmiş hisse başına kazancın 2025’te 4,8 GBp ve 2026’da 5,3 GBp olması beklenirken, temettünün 4p’den 4,3p’ye yükselmesi öngörülüyor.
Hisse senedi, 26x P/FFO (2026E) ve %5,2 zımni kapitalizasyon oranı ile işlem görüyor. Borç-değer oranının %16 ve özkaynak getirisinin %7,6 olması bekleniyor.
Pan-Avrupa ve ABD’ye maruz kalan alışveriş merkezi operatörü Unibail-Rodamco-Westfield, “düşük performans”tan “al”a çift yükseltme aldı. Fiyat hedefi 80 avrodan 105 avroya, %31 artışla yükseltildi.
BofA şöyle dedi: “2020’de başlatılan ’Reset’, ardından ’Refocus’ planı sona ererken bir sayfa çevrildi.” Ayrıca “kazançlarda büyümeye dönüş (3 yıllık düşüşten sonra)” gördüklerini ekledi.
Analistler “SS NOI büyümesini yıllık 80 baz puan artırarak, önümüzdeki 10 yılda %9 daha yüksek hisse başına kazanca” yol açtığını ve “30 baz puan daha düşük WACC’ye yol açan 50 baz puan daha düşük kredi spreadini” uyguladıklarını belirtti.
Bu ayarlamalar NAV’ı %10 daha yüksek itti ve %20’den fazla toplam hissedar getirisi öngördü.
URW’nin çıkış kapitalizasyon oranı %5,5 olarak revize edildi. 2027 için hisse başına kazancın 9,7 avro ve temettünün hisse başına 6,35 avro olması beklenirken, hisse senedi yaklaşık 9x F/K ile işlem görüyor ve %7 getiri sunuyor. Net borç/özkaynak oranı %159,4, LTV %50 ve ROE %8.
Fransa ve İspanya’da Carrefour’a bağlı alışveriş merkezleri işleten Carmila, “nötr”den “al”a yükseltildi. Fiyat hedefi 19 avrodan 23 avroya, %21 artışla yükseltildi.
Aracı kurum şöyle dedi: “Yıllık SS NOI büyüme tahminlerimizi önümüzdeki 10 yılda ortalama 130 baz puan artırıyoruz… Bu, %10 daha yüksek hisse başına kazanca… ve %10 daha yüksek NAV tahminlerine yol açıyor.”
Aracı kurum %6,9’luk bir çıkış kapitalizasyon oranı ve “30 baz puan daha düşük WACC’ye 50 baz puan daha düşük kredi spreadi” varsaydı. Carmila’nın değerlemesi “sadece perakende emsalleri arasında değil, tüm gayrimenkul arasında en ucuz görünüyor”, 9x F/K ile işlem görüyor ve %11 FFO getirisi sunuyor.
Düzeltilmiş hisse başına kazancın 2025’te 1,79 avrodan 2027’de 1,91 avroya yükselmesi beklenirken, temettülerin 1,33 avrodan 1,45 avroya yükselmesi öngörülüyor.
Üç şirket genelinde, BofA’nın model revizyonları faiz duyarlılığını ve getiri yeniden değerlendirmesini yansıtıyor. Shaftesbury’nin düşürülmesi, daha yüksek İngiltere faiz oranları ve getiriler üzerinde “daha düşük gitme potansiyelinin sınırlı olması” ile ilişkilendirilirken, Carmila ve Unibail-Rodamco-Westfield, geliştirilmiş NOI büyümesi, daha düşük WACC ve istikrarlı veya sıkışan kapitalizasyon oranlarından faydalandı.
Bu makale yapay zekanın desteğiyle oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şart ve Koşullar bölümümüze bakın.
